>> Müteahhitten/Yükleniciden Daire Alanların Yasal Durumu Nedir

 

MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALIRKEN, ASLINDA NASIL BİR HUKUKİ BÜTÜNÜN PARÇASI HALİNE GELİNDİĞİNİN PEK FARKINDA OLUNMAMAKTA. VAADLER GEÇLEŞMEYİP DE, ÖDENEN YÜKSEK MEBLAĞLI PARALARIN İADESİ YA DA YARIDA KALMIŞ İNŞAATİN TAMAMLANMASI SÖZKONUSU OLUNCA KAFALAR KARIŞMAKTA, PARA ÖDEMEKLE MÜLKİYETİ KAZANDIĞINI SANAN MAĞDURLAR KENDİLERİNİ BİR SORUN SARMALI İÇİNDE BULMAKTADIRLAR..

I-KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirilmekle birlikte içinde satım sözleşmelerini ve mülkiyeti devir borcunu da barındıran karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu nedenle eser sözleşmeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri şekil ve geçerlilik koşulları bakımından farklı hükümlere tabidir.

Eser sözleşmeleri için yasada bir biçim koşulu öngörülmemiştirr. Eser sözleşmesinin yazılı şekilde veya resmi şekilde yapılması zorunlu değildir ancak akdi ilişkinin reddi halinde HMK’nın 200. ve devamı maddeleri gereğince eser sözleşmesinin değeri gözetilerek yazılı delille kanıtlanması gerekmektedir. Karşı tarafın açık onayı olmadıkça akdi ilişkinin varlığı tanık delili ile kanıtlanamayacağı gibi yazılı delil başlangıcı bulunmaması halinde de yine tanık delili ile eser sözleşmesinin ispatı mümkün değildir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 29/03/2012 tarih 2011/1028 Esas 2012/2110 Karar)

Kural olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237., Medeni Kanun’un 706., Noterlik Kanunu’nun 60. ve 89., Tapu Kanunu’nun 26. maddelerindeki düzenlemelere göre tapu sicil müdürlüğünce ve noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu sözleşmelere ilişkin şekil şartı ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Şekille ilgili kural emredici nitelikte olduğundan şekil noksanlığı sebebiyle sözleşmenin geçerli olup olmadığını, bu yönde bir savunma bulunmasa dahi hâkimin görevi gereği kendiliğinden dikkate alması gerekmektedir. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 12/10/2011 tarih, 2010/4469 Esas 2011/5875 Karar )

Arsa payı (kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. İmza onayı yapılması suretiyle onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Ancak Noterlik Kanunu’nun 88/1. maddesi gereğince haricen hazırlanan sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılan noter senedi metnine işlenmesi halinde harici sözleşme düzenleme şeklindeki noter sözleşmesi metnine dâhil olduğundan bu sözleşmelerde resmi şekilde yapılmış kabul edilmektedir.

Bu kuralın iki istisnası mevcuttur. Resmi şekilde yapılmamış olmakla birlikte arsa payı sahibi tarafından tapuda devir yapılması halinde biçim koşuluna ilişkin eksikliğin giderildiği kabul edilmektedir. Bir diğer istisna ise eserin veya sözleşmede kararlaştırılan işlerin büyük ölçüde bir başka deyişle tamamına yakını tamamlanmış ve iş sahibi tarafından kabule icbar edilebilecek düzeye getirilmiş ise şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK’nın 2/II. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 29/03/2012 tarih 2011/1028 Esas 2012/2110 Karar)

Eserin tamamına yakınının bitirilmiş olmasından veya iş sahibi tarafından kabule icbar edilecek derecede büyük ölçüde tamamlanmış olmasından kasıt Yargıtay uygulamalarına göre özellikle kamu ihalelerinde işin %95’inin tamamlanması halinde geçici kabule hazır hale geldiği kabul edildiğinden bu orana yakın oranlar esas alınmaktadır. Ancak her somut olayın özelliğine göre işin niteliği ve büyüklüğüne göre kesin ve sabit bir oran olmaksızın işin büyük ölçüde tamamlanmış sayılacağı durumlarda da şekle aykırı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması sayılacağı kabul edilmektedir.

Hisseli taşınmazlarda Medeni Kanun’un 692. maddesi gereğince tapuda pay sahibi tüm hissedarların sözleşmeye katılımı sözleşmenin geçerliliği yönünden zorunludur. Ancak tüm hissedarların aynı sözleşmede yer alması zorunlu olmayıp ayrı ayrı sözleşmeler yapılmak suretiyle tüm hissedarları kapsam dışında bırakmayacak şekilde yapılan sözleşmelerde geçerli kabul edilmektedir.

Mülkiyet devir borcu doğurmayan (arsa payı karşılığı olmayan) eser sözleşmelerinde resmi ve yazılı şekil koşulu bulunmamaktadır. Ancak akdi ilişkin inkârı halinde sözleşmenin yazılı olması ispat koşuludur.

Sözleşme değişikliklerinde uyulması gereken biçim koşulu ile ilgili 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 13. maddesi değerlendirilerek, maddeye göre kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerin değiştirilmesinin de aynı şekle tabi olduğu, ancak tamamlayıcı yan hükümlerin bu kuralın dışında bulunduğu görüşü paylaşılmıştır.

Sözleşme değişikliklerinin adi yazılı ek protokolle veya kat irtifakı kurulurken düzenlenen resmi senetle yapılmasının mümkün olduğu kabul edilmiştir. Sözleşmenin adi şekilde yapılmış olmasına rağmen geçersiz olan sözleşme kısmen ifa edilmişse geçersizliğin ileri sürülemeyeceği veya ek sözleşme tarihinden uzunca bir süre geçmesine rağmen sözleşme içeriğine itiraz edilmemişse ve sözleşmenin karşı tarafı tutum ve davranışları ile karşı tarafta bu geçersiz sözleşmenin uygulanacağı konusunda güven yaratılmışsa, sözleşmeye uyulacağı inancıyla hareket edildiğinden, ek sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına uymayacağı, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunduğu uygulamadan örneklerle açıklanarak kabul edilmiştir.

II) ESER VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE GÖREVLİ MAHKEME

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde Ticaret, Asliye Hukuk ve Tüketici Mahkemelerinin tarafların sıfatı ve sözleşmelerin niteliğine göre görevli olabileceği hususları değerlendirilmiştir.

Ticaret Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemeleri arasındaki ilişki 6335 Sayılı Yasa ile yapılan değişiklikle görev ilişkisi haline getirilmiştir. TTK’nın 4 ve 5. maddeleri gereğince Ticaret Mahkemelerinin görev alanı her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davaları, Ticaret Kanunundan kaynaklanan davalar, TTK’nın 4. maddesinde sayılan davalar ve özel kanunlarda Ticaret Mahkemesinin görevli kılındığı davalar olarak tespit edilmiştir. Buna göre sözleşmenin her iki tarafı da tacir ise inşaat sözleşmesi her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili olduğundan Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu,

Arsa sahiplerinin gerçek kişi olması veya her iki tarafın da tacir olmadığı bir tarafın tacir olduğu sözleşmeden kaynaklanan davalarda Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu,

Yükleniciden daire alacağını temlik alan kişilerin ise 4077 Sayılı Yasanın 4/c kapsamında konut amaçlı taşınmaz edinen kişiler tüketici sayıldığından Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu, bu durumda gerek yüklenici gerekse arsa sahibi arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan her ikisinin davalı olduğu davalarda Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu konusunda görüş birliği oluşmuştur. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 18/12/2012 tarih, 2012/12602 Esas 2012/14496 Karar)

Ancak Yargıtay 13. H.D ve 14. H.D ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu arasında birden fazla daire alınması durumunda hangi mahkemenin görevli olacağı konusunda görüş farklılığı bulunmaktadır. Yargıtay H.G.K birden fazla daire alınması halinde satın almanın ticari amaçlı olduğu gerekçesiyle genel mahkemelerin görevli olduğu görüşündedir. Bu konu grubumuzda müzakere edilmiş, salt birden fazla daire alınmasının ticari amaç olduğunun göstermeyeceği, somut olayın özelliklerine göre daire satın alanın birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı için daire aldığını savunması ve daire sayısının bu ihtiyaçla uyumlu olması halinde yine 4077 Sayılı Yasa kapsamında konut amaçlı taşınmaz alımının söz konusu olduğu ve Tüketici Mahkemelerinin görevli sayılması gerektiği görüşüne varılmıştır.

III)KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ UYARINCA TARAFLARCA AÇILACAK DAVA TÜRLERİ

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili arsa sahibi tarafından, yüklenici tarafından ve yükleniciden kazanılan kişisel hakka dayanarak üçüncü kişiler tarafından dava açılabileceği görüşü paylaşılmıştır. Uygulamada rastlanan dava türlerinden örnekler verilerek sıkça rastlanan tapu iptal tescil davaları, fesih davaları, kira kaybı, gecikme tazminatı, ifaya ekli cezai şart, ifaya izin, eksik iş ve ayıptan kaynaklanan dava türleri ana hatları ile değerlendirilmiştir.

A)Arsa Sahibi Tarafından Açılacak Davalar

Sözleşmenin aynen ifası

İfaya izin davası

Eksik ve kusurlu işler bedeli davası

Gecikme tazminatı – Cezai şart

(Sözleşmenin ifası süresinde içinde oturacağın evin kira bedeline ilişkin)

Uyarlama Davası

Tapuyu Peşin Devretmişse Kendisine İsabet Eden Bölümler Yönünden Tapu İptali ve Tescil Davası

Sözleşmenin Feshi ve Yıkım, Menfi Müdahale Davası

Fesih Nedeniyle Uğradığı Zararlar Davası

B)Yüklenici Tarafından Açılacak Davalar

Fesih Halinde İmalat Bedeli Davası

Haksız Fesih Halinde Kar Kaybı Davası

Tapunun Geç Verilmesinden Doğan Tazminat Davası

İlave İşler Bedeli Davası

Hak Edilen Bağımsız Bölümler Yönünden Tapu İptal ve Tescil Davası

Uyarlama Davası

Cezai Şart Davası

C)Yükleniciden Kazanılan Kişisel Hakka Dayalı Üçüncü Kişi Tarafından Açılacak Davalar

Üçüncü kişi tarafından açılan mülkiyetin aktarımı davaları

Tazminat davaları

IV) SÖZLEŞMENİN FESHİ (İLERİYE ETKİLİ FESİH – GERİYE ETKİLİ FESİH)

Fesih sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesidir. Kural olarak muhatabına ulaştığı anda hukuki sonuçlarını doğurur yalnız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuda mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğu için bu nevi sözleşmelerin tek taraflı olarak fesih mümkün değildir.

Fesih rızai fesih ve kazai fesih olarak ikiye ayrılır. Taraflar sözleşmenin feshi konusunda karşılıklı olarak ihtar göndermişlerse ve iradeleri sözleşmenin feshi konusunda uyuşmuş ise sözleşmenin rızaen feshedilmiş sayıldığı kabul edilir. Sözleşmenin fesih tarihi karşı tarafın cevabi ihtarının düzenlendiği tarihtir.

Sözleşmenin feshi ihbar edilmemiş olsa dahi tarafların aralarında birlikte düzenleyecekleri bir protokol ve tutanakla da sözleşmenin rızaen feshi mümkündür.

Tarafların sözleşmenin rızaen feshi konusunda iradeleri birleşmemişse fesih ancak mahkeme kararı ile mümkün olacağından bu şekilde yapılan feshe kazai fesih adı verilir.

Kazai fesih ileriye etkili veya geriye etkili olarak yapılabilir.

Geriye etkili fesihte sözleşmenin tasfiyesi para olarak, ileriye etkili fesihte ise sözleşmenin tasfiyesi tapu olarak yapılır, inşaatın gerçekleştirilen fiziki seviyesine göre yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısı ve bu bağımsız bölümlerin hangileri olduğu belirlenir.

Ancak geçerli olarak kurulmuş sözleşmenin feshine karar verilir, sözleşme şekil eksikliği veya içeriğinin kanuna ahlaka ve adaba aykırı olması nedeniyle geçersizse bu durumda sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti kararı verilmesi ile yetinilir. Ayrıca fesih kararı verilmez.

Kaynakca:

http://www.xn--ferdaalgn-u3a13f.av.tr/ 23-26 MAYIS 2013 tarihlerinde Hakimler ve Savcılar Yüksek Kurulunun Gerçekleştirdiği Hukuki Müzakere Toplantılarında Özel Hukuk 4. Grup tarafından hazırlanmıştır.

Posted in -->> Yapı Kooperatifleri-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri-Cezai Şart, ANASAYFA | Tagged , , , , , , , , | Leave a comment

Sözleşmelerde Cezai Şart-Yapı Kooperatifleri-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

T.C. YARGITAY

 

15.Hukuk Dairesi

Esas:  2007/2159

Karar: 2008/1743

Karar Tarihi: 18.03.2008

 

 

ÖZET: Sözleşmede inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde mal sahibine aylık ceza ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu hüküm ifaya ekli ceza olup, talep edilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş olması ya da fesih halinde dahi talep edilebileceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir. Taraflar arasındaki sözleşmenin feshine karar verilmiş olup, sözleşmede fesih halinde dahi cezanın istenebileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Mahkemece talep edilen cezanın reddine karar verilmesi gerekir.

 

 

(818 S. K. m. 158, 355)

 

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

 

Karar: Dava BK.nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

 

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

 

2- Davacı arsa sahibi, davalı ile yapmış oldukları 30.04.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalının 289 ada 3 parsel sayılı taşınmaza inşaat yapmayı üstlendiği, işin sözleşme gereğince Haziran 2006′da bitirilip teslim edilmesi gerekirken, teslim tarihinden itibaren 8 ay geçmesine rağmen inşaatın %59 oranında gerçekleştirildiğini iddia ederek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şart olarak 2.000,00 YTL ve kira tazminatı olarak da 12.000,00 YTL.nin tahsilini talep etmiştir.

 

Mahkemece yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporunda A bloğun %68, B bloğun da %60 oranında tamamlandığının açıklanmış olmasına ve sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmuş bulunmasına göre, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

 

Ancak, sözleşmenin birinci maddesinde inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde mal sahibine aylık 250.000.000 TL. (250,00 YTL) ceza ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu hüküm BK.nun 158/II. maddesinde düzenlenen ifaya ekli ceza olup, talep edilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş olması ya da fesih halinde dahi talep edilebileceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekir. Taraflar arasındaki sözleşmenin feshine karar verilmiş olup, sözleşmede fesih halinde dahi cezanın istenebileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. O halde mahkemece talep edilen cezanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamıştır.

 

Bundan ayrı davada kira kaybı talep edilmiş, mahkemece bu talebin de kabulüne karar verilmiştir. Kira kaybı müspet zarar kapsamında olup, fesih halinde bu tür zarar talep edilemez. Mahkemece bu talebin de reddi gerekirken aksi yönde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı bulunmuş kararın bozulması gerekmiştir.

 

Sonuç: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kararın temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 18.03.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

 

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

Posted in -->> Yapı Kooperatifleri-Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri-Cezai Şart, ANASAYFA | Tagged , , , , , , , | Leave a comment
Avukat FERDA ÇALGIN google-site-verification: google5fa1aee8795087d8.html